2020/2021 - Klaus Sauerheber und Sandra Zimmer Rechtsanwälte und Fachanwälte in Mannheim

Wohnungssuchende können sich schon vor Unterzeichnung des Mietvertrages über den Mietspiegel informieren, ob die in Aussicht genommene Wohnung über oder unter der ortsüblichen Vergleichsmiete angeboten wird. Da in Mannheim derzeit die Mietpreisbremse gilt, darf nach § 556 d BGB bei einer Neuvermietung nur die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem maximalen Aufschlag von 10 % vermietet werden. Wird bei Mietvertragsschluss diese Grenze überschritten, hat der Mieter ein Rückforderungsrecht nach § 556 g BGB. Der Mieter kann also sehenden Auges eine überhöhte Miete vertraglich vereinbaren und nach Bezug der Wohnung sich auf diese Vorschriften berufen. Auch im laufenden Mietverhältnis sind Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Auch hier gilt die Mietpreisbremse in Mannheim zu beachten, wonach die Kappungsgrenze 15 % beträgt.

Laut Vorwort des Bürgermeisters Lothar Quast soll auch dieser neue Mietspiegel der Stadt Mannheim insbesondere dazu dienen, mietrechtliche Streitigkeiten um die Miethöhe zwischen Mietern und Vermietern zu vermeiden.

Der neue Mietspiegel ist aber leider nicht einfacher geworden. Grundlegend kann man feststellen, dass die Basismiete seit dem letzten Mietspiegel 2018 angestiegen ist. Er erfasst nunmehr auch neue Wohnflächenwerte nämlich solche von 20-24 und von 141-150 m². Damit ist die Anwendungsbreite größer geworden. In Bestandsmietverhältnissen müssen nun beide Mietvertragsparteien den neuen Mietspiegel berücksichtigen, wenn die Mietwohnung bislang von den älteren Mietspiegeln hinsichtlich der Wohnfläche nicht erfasst wurde aber nunmehr gelistet ist.

In Bestandsmietverhältnissen muss umso genauer hingeschaut werden.

Im Rahmen der Zu- und Abschläge gibt es einige Neuerungen.

Im Bereich Baujahr sind die Altersgruppen differenzierter geworden. Auch die Zu- und Abschläge haben sich hier teilweise verändert. 

Neu hinzugekommen sind Zu-/Abschläge bei der Badausstattung die nunmehr zwischen Standard, einfach und gehobener Ausstattung differenziert. Die Auswirkungen je nach Einordnung sind jedoch minimal von einem Abschlag von -4 % bis einen Zuschlag von maximal + 5 %. Auch bei den Zu- / Abschlägen für eine Einbauküche hat sich einiges verändert. Früher gab es hier einen generellen Zuschlag von +18 %. Nunmehr wird zwischen einer Standardküche und gehobener Küchenausstattung und innerhalb dieser beiden nochmals mit Altersgruppen differenziert. Eine Standardküche die schon 21 Jahre oder älter ist, rechtfertigt keinen Aufschlag mehr. Eine gehobene Küchenausstattung die zehn Jahre oder jünger ist, kann zu einem Zuschlag von +20 % führen. Auch bei der Lage hat sich einiges verändert. Hier verweist der Mietspiegel auf die Lage der Einteilung zur Innenstadt und den Stadtteilzentren aufgrund des veröffentlichen Zentrenkonzepts der Stadt Mannheim aus dem Jahre 2018. Die Lagebewertung will die Stadt Mannheim bezüglich der 4 Kriterien eine Karte veröffentlichen.

Auch die Zu-/Abschläge bei sonstiger Ausstattung oder bei Modernisierungsmaßnahmen machen die Anwendbarkeit des Mietspiegels nicht leichter, sondern eher schwieriger als früher.

Der zu Investitionen bereite Vermieter sollte auf jeden Fall anhand des neuen Mietspiegels eine Bewertung seiner Wohnung vornehmen um dann zu entscheiden, mit welchen Modernisierungsmaßnahmen eine Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete erzielt werden kann. Wenn man schon neue Bodenbeläge eindringen muss, dann sollte man sich zum einen für einen hochwertigen Bodenbelag entscheiden, der einen Zuschlag von +6 % rechtfertigt. Wenn man schon die Bodenbeläge erneuert, sollte man auch prüfen, ob gleichzeitig auf Fußbodenheizung umgestellt werden kann (weiterer Zuschlag +11 %). Auch im Rahmen der Instandsetzung z.B. einer vorhandenen einfachen Klingelanlage sollte man erwägen, ob sich nicht sogar eine Videogegensprechanlage einbauen lässt, die einen Zuschlag von +9 % rechtfertigt.

Ob sich eine Nachrüstung mit einem Aufzug (Zuschlag + 3 %) wirtschaftliche rechnet, sollte genau kalkuliert werden.

Der Mietspiegelrechner ist mit Vorsicht anzuwenden. Es können nur volle m² (mathematisch gerundet?) zur Bestimmung der Basismiete eingegeben werden. Mit dem eingegebenen gerundeten Betrag wird bis zumErgebnis weiter gerechnet, was dazu führt, dass die ausgewiesene ortsübliche Monatsmiete bei Abrundung zu niedrig und bei Aufrundung zu hoch ausfällt. Die ausgewiesene ortsübliche Miete unterliegt einer Preisspanne von 19 %. Der Mietspiegelrechner ermöglicht keine Eingaben zur Berücksichtigung von Ab- und Zuschlägen innerhalb dieser 19%. Wir haben daher einen eigenen Mietspiegelrechner entwickelt, um gerichtsfeste Berechnungen durchzuführen.